內地調控樓市決心大 恆大不宜高追—高翔

內地調控樓市決心大 恆大不宜高追 這個星期,香港銀行群起調高按揭息率,準買家的供樓成本上升,而如果供緊樓的市民也應該檢視自己的供款計劃,是否承受潛在利息成本上升的壓力。雖然銀行調高最優惠利率對樓市的嚴重性可能冇想象中咁大,但試觀察現時本港細價樓的成交量及成交價額,以及政府樓市措施決心(包括增加房屋供應的同時開征一手樓空置稅),今年本港樓市的下行風險仍然值得關注。無論樓市,或者買日或持有本地地產股,都應該提高警覺。

 

外圍的因素亦偏向利淡
有侵侵打出貿易戰的第二槍,落實加碼徵稅,八月尾就會得知是否進一步落實征稅的消息。而內地方面,P2P平台爆煲,去槓桿及樓市調控措施政策持續,上證指數持續疲弱,拖累香港恆指的短期走勢。事實上,港股由早前跌穿28000支持,在去年9月的地位27500附近才找到支持。在8月市場開始關注焦點股份半年業績表現。市場憂慮重磅股騰訊(00700)在15/8公佈的第二季手游業務增長表現不擠,股價曾跌穿350水平。反而一眾收息公用股在公佈業績後來表現不錯。恆生(00011)股價曾創216.8新高,長和(0001)也曾見過90以上,煤氣(0003)在16附近高位盤整。股友們可以做下功課,在8月捕捉一些剩低有潛質的績優股,例如華潤水泥(1313)。

而呢個禮拜,我同大家隻中國恆大(03333)。恆大是內地住宅物業項目發展商,所管理的樓盤項目遍佈中國不同城市。除了內房本業之外,亦於中國從事其他業務,包括房地產建造、酒店運營、金融業務、旅遊地產業務、健康業務。就算連球會都有份大力投資,廣州恆大則屬於現時中超聯賽的頂級球隊,都咪話唔巴閉。

名氣喺夠啦,但恆大有冇繼續賺錢嘅能力及潛質呢?我會在以下三個角度進行分析。

第一, 在內地樓市政策方面,今年內地的調控政策大方向基本不變,新樓房價不會想以往般大升,賣樓速度也將減慢。今年,內地當局對調控樓市的大方向不變。國家主席習近平在年初的十九大開幕會議早已把樓市政策定性:「房子是用來住的,不是用來炒的。」,及后幾個主要城市都宣佈限購、限貸。西安、長沙等地升級樓控措施,棚戶區改造亦減慢。基本上,內地官員希望樓價穩定,以滿足當地剛性住屋需求。

第二,在債務方面,恆大負債嚴重,有機會拖累未來盈利表現。內地在近一兩年面對融資難的問題。同行碧桂園(02007)早前在年中的200億發債也遭中止,說明內房在融資方面困難重重。而恆大在2017年的市值是327億,而總負債是733億,負債股權比率(debt-to-equity ratio)是2.24倍,屬於相當嚴重的水平。在內地債息有攀升的可能之下,恆大在未來盈利的表現有機會受累。在外匯風險方面,恆大不排除受累美元繼續強勢。包括恆大之內的多間內房都有發美元債。這代表將來恆大的賣樓收入是以人民幣計算,需要還的債務屬於美元計算。而大家知道近月人行有意開低人民幣中間價,以應對貿易戰之下中國出口的挑戰。人民幣走弱亦拖累恆大未來的業績表現。

第三,在估值及技術走勢方面,恆大近日股價炒上,小心業績公佈當天見光死。在2017年,在賣樓周轉加快,及內地北水進場下,股價拾級而上。但在2018年,在股價已經炒高之下,理想銷售數據對股價未有太大刺激作用。近月受早前許家印主席增持消息,以及憧憬中期業績宣佈派發特別息,股價就瘋狂爆升。股價由8月6日開市20.7的水平,花了5天就升上28.35,升幅達37%,實屬誇張。萬一派發特別息的金額不如預期,股價便會隨時開倒車。

在操盤策略上,14天RSI處於77,股友們見到股價雖然會很興奮,但實在不宜高追。今年內也不宜沾手呢隻股票。

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